畢節律師網站logo

律師咨詢電話:13508570398
畢節律師網

合同糾紛

買房簽合同,畢節律師提醒需要注意這些!

作者:畢節律師時間:2020-07-01 21:31:33

  簽買房合同到底應該重視什么?

  兩個原則:安全和無誤。

  什么是安全?其實就是資質和手續問題,五證是否齊全,說實話很多樓盤爛尾就是因為手續不全、違規施工、超容超高等政策因素造成的。

  還有一個就是注意網簽和草簽,小心草簽吧,因為我曾經見過土地拆遷都還沒搞定就把房子賣了簽草簽合同的,其實監管部門也肯定不支持啊,但是樓盤收錢鎖客也是常見的方法,所以自己買房自己要掂量情況。

  什么叫無誤呢?

  就是你的房號、面積、價格、交付時間、交付標準、甲方違約責任、物業費多少等等常規的關鍵條款,這些內容不要搞錯,因為給你打合同的人,只要是人就有可能搞錯,搞錯自然麻煩,搞錯更有可能對你不利。

  我要說的就是以上這些,當然關于這個板塊的知識需要比較強的法律作為支撐,所以我轉了法律講堂(ID:yunlvshi)的一篇內容供大家參考,有需要的可以仔細研究一些。

  1  簽訂空白條款的注意事項

  1)看是否有預售許可證

  很多地方都說看五證,實際沒必要,辦理預售許可證必須提交其他四個證,讓房地產管理部門替咱們把關更穩妥。

  只需要到房地產管理部門核實預售許可證真假即可,無預售許可證對外銷售的,購買時都有隱患,存有不安全因素。

  2)看合同中的土地性質

  現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地,但由于是綜合或者商住,導致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

  在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年,因為目前法律只是規定了住宅到期自動續期,其他非住宅業界一般認為會繳費續期。

  3)看清楚房屋用途

  現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,但用途為公寓。

  關于公寓的界定,目前不是很明確,明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,另外公寓能否作為學區房,目前教育部門也沒有明確的答復,一般來說,如果住宅入學人數超過學校招生計劃,估計公寓將不能作為學區房,因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。

  4)物業也不能忽視

  在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同,由于開發商與前期物業公司關系一般比較緊密,物業公司的聲譽,以及物業合同中的很多約定,也要仔細閱讀。

  雖然成立業委會后可以解聘物業公司,但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不愿多操心,業委會的成立遙遙無期,導致業主和物業之間產生很多糾紛,作為業主單兵作戰,難度可想而知。

  5)車庫和地下室或者閣樓的約定

  在合同簽訂時候,有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓,這些約定一定要寫入合同,口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最后不了了之。

  另外就是是否是車庫,一定要看規劃,而不是聽開發商口頭承諾,不一定能停進去車的就是車庫,很多層比較高的貯藏室也可停車的,開發商一般都說是車庫,此時要看規劃是否是車庫,另外就是人防的車位,不能辦證,也需要特別注意。

  6)面積的約定

  這是目前糾紛最多的情況,主要是大家都認為簽訂合同后,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。

  在這里如果和開發商有約定,先遵照約定,無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。

  這樣的話,就直接采用測繪面積了,有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。

  7)貸款問題的約定

  開發商往往答應幫你貸款,但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房,而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款,讓購房人一次性付清房款。

  這點也要慎重,可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚,因無法貸款可以解除合同。

  8)逾期或者賠償的問題

  開發商和購房人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,但如果你細心就會發現,雙方違約后,賠償的金額是不對等的,合同簽訂時一定要求對等待遇。

  9)交房的問題

  合同約定交房的條件,一定要明確,是經過哪個驗收之后,有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案,還有消防驗收等等。

  必須明確:因為單體驗收后,有可能小區還處于建設狀態,小區內的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要約定清楚。

  10)小區公共區域和公共部位的約定

  小區內的會所或者公共場所,現在產生的糾紛也越來越多,開發商往往只是告訴你說,小區內的會所、健身場所等等多么規范,多么先進,繞開產權問題。

  如果你不約定這些場所的產權,有可能最終讓開發商賣掉,買主不一定能讓你免費或者優惠使用,如果合同約定這些場所的所有權歸業主,則開發商不能出售這些場所。

  11)對各類設施的約定

  燃氣、寬帶等,往往開發商都只選擇一家,導致用戶無法選擇,如果在合同中約定,要求開發商讓幾家經營商進入小區,譬如寬帶,不能只讓我們被動的選一家啊,都進來那我們可以選擇的范圍就大多了,就有主動權了。

  12)雙方協商解決的內容必須多研究

  凡是前面提到糾紛的內容,后面寫雙方協商解決的,一般都是對開發商不利的,一定要明確違約責任,不能簡單的協商解決,否則出現問題之后,你就沒有追責追賠的依據了。

  2  合同附件的注意事項

  商品房買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。

  所以大家簽署合同之前,仍要注意以下事項:

  1)房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。

  如果上述內容不明確,則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用,對開發商來說也沒有明確的約束。

  2)無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準,都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容,而不應該使用概念化的詞語。

  像“高級”、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應該在附件中出現,而應明確“高級”具體是什么標準、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達到什么裝修效果。

  3)根據民事法律的“意思自治”原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發商進行協商,行使合同的修改和補充權,在主合同之外,簽訂補充協議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。

  畢節律師結語:簽署合同也沒那么多復雜,核心原則就兩個:安全和無誤。當然,如果發現較多問題,或者不懂的,可以咨詢一下身邊的律師朋友,或者尋求專業律師支援,畢竟買房這種大事接近100萬的交易,也關系到一家人的幸福生活,花點律師費很值得。

相關推薦:

打合同糾紛官司,一定要請律師幫忙嗎?
律師普法:合同簽訂,這些法律知識你要掌握
資深律師教你如何處理合同糾紛
畢節律師提醒:避免買賣合同糾紛,要注意這幾點
合同類糾紛案件中,律師費該由誰承擔?
畢節律師王妍照片

聯系律師

畢節律師王妍

律師咨詢電話:13508570398

執業證號:15224201311303602

執業律所:貴州銳馳律師事務所

事務所地址:貴州省畢節市七星關區開行路長弘星苑C棟二單元26樓

法律專長:公司法律事務、合同糾紛、金融事務、​交通事故糾紛、人身損害賠償、刑事辯護、政府企業法律顧問

在線咨詢

律師微信

律師微信二維碼

北京福利彩票停售通知 赌场游戏必赢技巧 捕鱼大富翁技巧 云南11选5必赢打法 河南福22选5最新开奖 北京pk10技巧万能码 百赢棋牌老版 2019麻将群吉林微信群 全来湖南麻将有挂吗 湖北快三技巧数学公式 北京快乐8计划 白山麻将免费下载 打南昌麻将技巧口诀 熟客温州麻将最新版 1000炮金蟾捕鱼游戏机遥控器 宁夏十一选五前三直 今快3开奖结果查询